#1 Czym jest Plan Miejscowy?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest uchwałą, którą podejmuje rada gminy lub rada miasta. Logicznie - może to zrobić jedynie dla swojego obszaru administracyjnego. 

 

Uchwała ta, odpowiada w swojej finalnej formie za kształtowanie przestrzenne regionu, dla którego została wydana. Co to właściwie oznacza? Mianowice to, że każdy jeden projekt przechodzący (a nawet nie) przez urząd, musi być zgodny z zapisami lokalnego MPZP.

 

Dla przykładu, uchwała ta definiuje nie tylko rodzaj zabudowy, który inwestor może postawić, ale również np. jego wielkość, kolor czy sposób odprowadzenia nieczystości sanitarnych. Dokument ten narzuca inwestorom paletę ograniczeń i możliwych rozwiązań przestrzennych.

 

MPZP nazywany jest w skrócie również "Planem Miejscowym" lub po prostu "Planem". MPZP jako dokument prawa miejscowego (czyli działający na danym terenie) musi być w zgodzie z dokumentami w hierarchii położonych od siebie wyżej. Mowa tu przede wszystkim o KPZK, WPZP i SUiKZP. Czym są te dokumenty? Najprościej będzie to zaprezentować poniżej.

 

28 marca 2022

Rozwiń menu

Hej! Nie zapomnij

zjechać na dół :)

Idąc po kolei - od najważniejszego będą to:

Dokumenty szczebla krajowego:

Już wiemy, że MPZP jest uchwałą powstającą na bazie innych dokumentów i nie może powstać sobie - ot tak. Skupmy się na jego strukturze. MPZP zawsze składa się z dwóch części:

 

1) Części graficznej. Część ta składa się z mapy, na którą zostały nałożone różne oznaczenia. Kolorem i szrafem najczęściej oznacza się przeznaczenie danego terenu. Liniami i oznaczeniami punktowymi, mogą zostać naniesione takie informacje jak: linie zabudowy, przebieg osi widokowej czy zakres ochrony konserwatorskiej. Oznaczeń występujących na mapie może być naprawdę sporo. Co ważniejsze, część oznaczeń nie będzie identyczna w każdym regionie Polski. Dlatego ważnym jest, by zawsze zaglądać do legendy, opisującej znaczenia stosowanych symboli.

 

"Pamiętajcie, że największą niepisaną zasadą w polskim prawie budowlanym jest, że co urząd to obyczaj. I nie dajcie sobie w mówić, że jest inaczej, bo później przyjdzie gorzkie rozczarowanie. Nie bez kozery zwykło się mówić, że prawo budowlane na podhalu... się nie przyjęło, a Pani w urzędzie ma władzę wiekszą niż prezydent kraju. Smutne, ale prawdziwe."

2) Części tekstowej. Opracowanie tekstowe MPZP może liczyć kilkadziesiąt, jak nie kilkaset stron. Dlatego w celu uproszczenia dokumentacji i wyszukiwania odpowiednich informacji, tekst MPZP składa się z dwóch kolejno części:

2.1 ) Opisu ogólnego - znajdującego się na samym początku uchwały. Omawia on ogólne elementy planu, takie jak np. stosowane definicje w tekście uchwały. Znajdziemy tam szereg informacji z którymi musimy się zapoznać, jeżeli chcemy projektować na danym obszarze Wszystko to, znajdziemy właśnie w tym dziale. 

2.2) Karty terenu - najczęściej to one zajmują tą "największą część" opracowania. Każda karta terenu jest przyporządkowana oznaczeniem, znajdującym się w części graficznej. Np. Jeżeli mamy oznaczenie 01-MU (ponieważ na mapie właśnie takie zaznaczenie znajduje się na naszej działce), to szukamy Karty Terenu, która właśnie takie oznaczenie posiada. Znajdziemy tam szczegółowe informacje dot. inwestycji jaką możemy zrealizować na tym terenie.

 

I nagle z całej "książki", którą jest lokalny MPZP dostajemy maksymalnie kilkanaście stron faktycznych projektowych wytycznych, których musimy się trzymać.

 

W sytuacji, w której nasz teren projektowy przebiega przez kilka oznaczeń, logicznie musimy stosować się odpowiednio do każdej karty terenu, która przynależy do tego gruntu.

Wiemy już czym jest MPZP, ale gdzie można go znaleźć?

 

MPZP jako dokument publiczny jest udostępniony do wglądu, za darmo. Dlatego, żeby poznać jego treść, należałoby najprościej odwiedzić stronę internetową danego urzędu lub wybrać się osobiście. Z racji tego, że MPZP jest uchwalany przez radę gminy lub miasta to odpowiednio szukałbym na stronach gminy lub miasta. Możliwe są również podglądy planów, na różnych stronach z mapami, takimi jak np. webewid. Czasem również na oficjalnych "bipach", czyli biuletynach informacji publicznej. Taki wgląd pozwoli nam na zaznajomienie się z planem miejscowym. Niestety sam fakt, że mamy do niego dostęp i wgląd, nie pozwala nam go przełożyć do urzędu jako dokument planu miejscowego, na którym oparty został projekt.

 

Co zrobić zatem by plan miejscowy był ważny dla urzędu? 

 

Każda jedna inwestycja oparta o pozwolenie na budowę, będzie wymagała uzyskania:

- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Dlaczego? Po pierwsze taki dokument jest dla urzędu wiarygodniejszy niż pobrany z Internetu. Po drugie (co ważniejsze) za wydanie tego dokumentu jest pobierana opłata. Tak więc wgląd mamy za darmo, ale dopiero po "opłaceniu" staje się on dokumentem aprobowanym.

Czy MPZP jest na wieczność?

 

To jest w zasadzie bardzo ciekawe pytanie. Świat, co chwilę się zmienia. Poza tym, jeśli jesteśmy właścicielem gruntu, o który się rozchodzi, dlaczego ktoś inny ma decydować - co na nim może powstać, a co nie? Podczas uchwalania MPZP, którego rozpoczęcie prac jest obwieszczane do opinii publicznej, można zgłaszać propozycje lub skargi. Urząd może je zaakceptować lub odrzucić, ale musi się z nimi zapoznać i stosownie uargumentować swoją odpowiedź. Z tego względu, jeżeli jesteście właścicielami nieruchomości, warto śledzić temat opracowywania miejscowych planów dla waszych parcel.

 

Z racji, że zainteresowanych jest całe mnóstwo, urząd ma obowiązek, zapoznania się z każdą ze stron. To wydłuża sam proces uchwalania planów, który może sięgać nawet kilku lat. W takim razie, czy raz uchwalonego planu nie można zmienić? Można, choć nie jest to zadanie łatwe. Przede wszystkim należy powtórzyć całą procedurę. Zmieniać, jak i uchwalać, można też tylko fragmenty planu, z czego urzędy często korzystają. Dużą rolę odgrywają tu również koszty. Nie można ukryć faktu, że osobom majętnym dużo łatwiej jest zmienić plan, dlatego, że mogą się zobligować do pokrycia kosztów sporządzenia fragmentu planu. Ale tak to już bywa, że pieniądze mogą niektóre rzeczy przyspieszać...

Kto tak faktycznie sporządza plan?

 

MPZP powoli już nie ma dla nas tajemnic. Pozostała jeszcze ta ostatnia kwestia. Nie będzie dla nas zaskoczeniem, gdy powiem, że nie robi tego Pan/Pani w urzędzie. Rada gminy/miasta plan uchwala, ale fizycznie go nie tworzy. To Wójt/Burmistrz/Prezydent sporządza "projekt" planu. Tak brzmi to urzędowo. A jak jest naprawdę? Przecież taki wójt nie będzie siedział nad biurkiem, trzymając się za głowę i niewiele z tego rozumiejąc, bo został wybrany na to stanowisko tydzień temu.

 

To zadanie zleca się "profesjonalnym" firmom - najczęściej biurom planistycznym. To oni na bazie wszystkich informacji, próbują osiągnąć konsensus w opracowaniu planu uwzględniając wszystkie czynniki. Tych jest oczywiście sporo, bo poza interesami właścicieli są również czynniki krajobrazowe, kulturowe, społeczne, inwestycyjne, rozwojowe itd. Mimo tego, że takie biura powinny dokładać wszelkich starań, by zostało to opracowane w sposób jak najbardziej rzetelny i profesjonalny, zdarzają się oczywiście tzw. "buble", które swoją brzydotę odsłaniają dopiero wtedy, gdy architekt zasiada do pracy...

KPZK - Koncepcja Przestrzennego Zagospodarowania Kraju

Dokumenty szczebla wojewódzkiego:

WPZP - Wojewódzki Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Dokumenty szczebla lokalnego:

SUiKZP - Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego