#2 Czym jest Decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to dokument planistyczny wydawany przez urząd gminy na wniosek dowolnej osoby. Dokument ten wydawany jest w momencie, gdy dana lokalizacja na której chcemy budować, nie posiada planu miejscowego. Sporządzana jest dla konkretnej lokalizacji w oparciu o wykonaną przez urząd tzw. analizę urbanistyczną. 

 

Dokument ten, potrzebny jest w celu złożenia projektu budowlanego do wniosku o pozwolenie na budowę lub coraz bardziej popularnego "zgłoszenia". Z racji, że nasz kraj w bardzo niskim stopniu jest objęty miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy są często i szeroko stosowane.

 

Decyzja o warunkach zabudowy nazywany jest w skrócie również "WZ-tką" , "Decyzją". lub po prostu "Warunkami zabudowy". WZ-tka jako dokument prawa miejscowego (czyli działający na danym terenie) musi być w zgodzie z dokumentami w hierarchi położonych od siebie wyżej. Mowa tu przede wszystkim o KPZK, WPZP i SUiKZP. Czym są te dokumenty? Najprościej będzie to zaprezentować poniżej.

 

29 czerwca 2022

Rozwiń menu

Hej! Nie zapomnij

zjechać na dół :)

Idąc po kolei - od najważniejszego będą to:

Dokumenty szczebla krajowego:

Dla przykładu, dokument ten definiuje nie tylko rodzaj zabudowy, który inwestor może postawić, ale również np. jego wielkość, kolor czy sposób odprowadzenia nieczystości sanitarnych.

 

Już wiemy, że Decyzja jest dokumentem powstającym na bazie przedewszystkim analizy urbanistycznej. Skupmy się na samej strukturze dokumentu. Wz-tka składa się z trzech części:

 

1) Części graficznej. Część ta składa się z mapy, na którą zostały nałożone różne oznaczenia. Najczęściej w technice czarnobiałej, pokazany jest zakres analizy jak i obowiązujące linie zabudowy. Oznaczeń nie ma za dużo i część graficzna nie jest aż tak istotna jak tekstowa. Wykonywana jest na mapie do celów informacyjnych/mapie zasadniczej, którą oczywiście wcześniej musimy wykupić... 

 

"Pamiętajcie, że największą niepisaną zasadą w polskim prawie budowlanym jest, że co urząd to obyczaj. I nie dajcie sobie w mówić, że jest inaczej, bo później przyjdzie gorzkie rozczarowanie. Nie bez kozery zwykło się mówić, że prawo budowlane na podhalu... się nie przyjęło, a Pani w urzędzie ma władzę wiekszą niż prezydent kraju. Smutne, ale prawdziwe."

 

2) Części tekstowej. Opracowanie tekstowe decyzji, liczy najczęściej od kilku do kilkunastu stron. Nie są to często duże opracowania.

 

2.1 ) Na początku wymieniona zostaje osoba na którą zostały wydane warunki zabudowy. Bo tak - warunki w przeciwieństwie do MPZP są imienne. Inne osoby niż znajdujące się dokumencie nie mogą (posługując się) nią wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Stąd czasami, wynika konieczność wystąpienie o nowe warunki (dla innych osób) można też wystąpić z prośbą do urzędu o przepisanie ich na kogoś innego.  

 

2.2) Dalej mamy właściwe wytyczne - znajdziemy tam ogólne elementy takie jak np. wskaźniki możliwej zabudowy lub kąty nachylenia dachu. Znaleźć możemy też informacje odnośnie tego z kim mamy potencjalną inwestycję uzgadniać. Możliwe, że będziemy musieli uzgodnić nasz projekt z instytucjami niecodziennie zajmującymi się budowlanką, takimi jak Koleje Państwowe lub Wojsko Polskie.

 

(Może się tak zdażyć ze względu na bliskość ich terenu w stosunku do naszej działki lub obecności różnego rodzaju instalacji ) 

 

3) Analiza urbanistyczna - Analiza stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy i nie przedstawia większej wartości projektowej. Znajdziemy tam informację na jakiej zasadzie zostały przedstawione konkretne parametry naszej WZ-tki. Ważnym faktem jest to, że każdą WZ-tkę w terminie 14 dni od jej otrzymiania możemy zaskarżyć do SKO - można o tym znaleźć informację na końcu Decyzji (najczęściej małym drukiem). Pamiętajmy o tym, że Decyzje są przygotowywane najczęściej przez urzędników.

 

Wg prawa osoba sporządzająca Decyzję musi być wpisana na listę izbową Urbanistów lub Architektów. Co ciekawe Analizę Urbanistyczną nie muszą przeprowadzać osoby posiadające odpowiednich kwalifikacji zawodowych. Może się przez to zdarzyć, że dojdzie do różnego rodzaju nadinterpretacji prawa jak i nie potrzebnych tzw. "bubli", które będą solą w oku tak architekta jak i samego inwestora. Pamiętajmy o tym! 

 

 

 

To co powinniśmy wiedzieć jeszcze o Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu?


 

Wiemy już czym jest DoWZiZT, ale jak można ją zdobyć?

 

Decyzję otrzymuję się z urzędu (tj. odpowiedniego organu aab funkcjonującym na danym terenie administracyjnym, czyli np. gminie). Tak jak większość elementów w polskich urzędach, proces uzyskania może się trochę różnić w zależności od miejsca w kraju. Najczęściej jednak potrzebne będą:

- Wniosek o wydanie DoWZiZT

- Pełnomocnictwo (o ile reprezentujemy inwestora)

- Kilka kopii mapy zasadniczej/do celów informacyjnych (aktualnych!) 

- Potwierdzenie opłaty skarbowej (... jak by inaczej)

- Koncepcja zamierzenia budowlanego (opis lub rysunku lub to i to - różnie w urzędach bywa)

- Może się zdarzyć, że potrzebne będą inne dokumenty takie jak zapewnienia o dostawach mediów, lub decyzje środowiskowe - przekrój dokumentów może być naprawdę spory. 

 

Czy Decyzja o warunkach zabudowy jest na wieczność?

 

Można powiedzieć, że w świetle obecnego prawa decyzja taka jest bezterminowa. Nie jest jednak do końca prawda. Decyzja wygasa/traci ważność w momencie, gdy inny wnioskodawca uzyskał na ten teren pozwolenie na budowę lub dla tego terenu został opracowany i uchwalony Plan Miejscowy. Dlatego z tego wzlgędu, jeżeli jesteście właścicielami nieruchomości warto śledzić temat opracowywania miejscowych planów dla waszych parcel.

 

 

O czym nie warto zapominać?

 

O decyzje o warunkach zabudowy można ubiegać się w sumie w nieskończoność. Nic nie stoi na przeszkodzie by mimo posiadanych jednych warunków ubiegać się o jeszcze jedne i kolejne (dokładnie na tą samą parcelę i to samo zamierzenie). Co ciekawe nie zawsze uzyskamy identyczne wyniki. Dzieje się tak dlatego, że tak jak pisałem wyżej, dokument sporządzany jest przez najczęściej urzędników i na większych obszarach, do jednej parceli może raz przysiąść jeden, a później drugi. Stąd też należy pamiętać o możliwości zaskarżenia lub wniesieniu uwag jeszcze na etapie sporządzania projektu decyzji. Dlaczego? Bo nie zawsze wydane warunki będą dla nas najbardziej korzystne (co jest oczywiście zrozumiałe), ale przede wszystkim zdrowe, logiczne i uczciwe. 

KPZK - Koncepcja Przestrzennego Zagospodarowania Kraju

Dokumenty szczebla wojewódzkiego:

WPZP - Wojewódzki Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Dokumenty szczebla lokalnego:

SUiKZP - Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego