Prace przedprojektowe i projektowe

Jak wygląda zatem sam początek procesu inwestycyjnego? 

25 marca 2022

Rozwiń menu

Przychodzi inwestor do architekta... lub architekt do inwestora

"w zależności od skali inwestycji i wykładanych pieniędzy".

Krok 1. Inwestor przekłada architektowi swój cel inwestycyjny.

 

W końcu, żeby coś zrobić, należy wiedzieć do czego się dąży. Rolą architekta jest jak najdokładniejsze (nawet w tym wstępnym stadium) wybadanie sytuacji i oczekiwań inwestora, co do zamierzenia budowlanego. Architekt bazując na swoim doświadczeniu i wiedzy, jest w stanie wskazać inwestorowi - potencjalne źródła problemów, które należy zbadać przed przystąpieniem do jakichkolwiek prac projektowych. Czasem może być to nierealność zamierzenia budowlanego, jak np. wybudowanie wieżowca w centrum małej wsi, innym razem może to być potencjalna kolizja z biurem konserwatorskim, a czasem zwykła nieefektywność proponowanych przez inwestora rozwiązań czy planów.

Krok 2. Z czym mamy do czynienia? Czyli sprawdzenie obecnej sytuacji.

 

Żeby móc zacząć, należy najpierw zaznajomić się z zastaną sytuacją i sprawdzić część dokumentów dotyczących terenu lub zastanego obiektu. Część dokumentów jest często w posiadaniu inwestora i może on nam je przekazać bezpośrednio. Czasem jednak, musimy część z nich uzyskać sami. Niektóre dokumenty uzyskuje się w sposób odpłatny. Uiszczenie stosownych opłat, należy jednak do inwestora, to w jego interesie i z jego pełnomocnictwa występujemy do urzędów i ośrodków. 

Krok 3. Pierwsze koty za płoty. Wstępny zarys koncepcji.

 

Po wstępnym zaznajomieniu się z lokalizacją potencjalnej inwestycji, rozpatrzeniu jej atutów i miejsc kolizyjnych, oraz ustaleniu oczekiwań inwestora, należy spojrzeć w dokumenty planistyczne. Dadzą nam zdecydowanie pełniejszy obraz możliwości inwestycyjnych. Na terenach mocniej zurbanizowanych będzie to najczęściej MPZP. W przypadku jego braku należy wystąpić o tzw. WZ-tkę - dokument planistyczny wydawany na specjalny wniosek inwestora. Jeśli mamy MPZP przechodzimy do dalszych kroków, jeśli nie, musimy przygotować wstępny zarys koncepcji na której opierać się będzie decyzja urzędników (WZ-tka). Na tym etapie, należałoby zadbać również o informacje wyposażenia potencjalnej inwestycji w odpowiednie media takie jak np. woda, gaz czy prąd. W tym celu zgłosić się musimy do najbliższych gestorów sieci, obsługujących ten teren. 

Krok 4. Elementy niezbędne do przystąpienia prac projektowych

 

Jeśli uważaliście, że przy kupce dokumentów, o które trzeba było postarać się do tej pory - można z czystym sercem rozpocząć opracowanie budowlane, to niestety nie. Do pracy projektowej architekta niezbędna będzie wcześniejsza praca geodety i geologa/geotechnika. Jeden jest po to by dać nam dokładną mapę na której możemy się oprzeć, drugi zbada dla nas grunty występujące na terenie, żebyśmy mieli świadomość tego co ukrywa się przed naszymi oczami.

Krok 3.5. A w międzyczasie,... opracowanie koncepcyjne

 

To jest moment gdy w oczekiwaniu (lub nie) na część niezbędnych papierów, architekt kreśli na kartkach swoje przemyślenia, wizje, spostrzeżenia. Swoje wyobrażenia przelewa na papier, uzgadnia pewną pule rozwiązań z inwestorem, oraz weryfikuje przemyślenia co do potencjałów działki jak i przewidywanej inwestycji z dokumentami planistycznymi. Należy pamiętać, że rodzaji inwestycji jest multum i nie każda będzie wymagała pewnych rzeczy, które architekt ma w swojej ofercie. Inaczej projektuje się hotel, a inaczej dom jednorodzinny.

Dokumenty, do których powinniśmy mieć wgląd:

- Mapa ewidencyjna

- Mapa zasadnicza/katastralna

- Wypis z rejestru gruntów

- Odpis z księgi wieczystej

Dokumenty, o których mowa powyżej:

- (WZ-tka; DoWZiZT) Decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu

Dokumenty, jakie może przygotować architekt:

- (PK) Projekt Koncepcyjny

- Analiza urbanistyczna

Dokumenty, które powinniśmy uzyskać od powyższych branżystów:

- (MdCP) Mapa do celów projektowych

- (Opinia geotechniczna) Badanie warunków gruntowo-wodnych

Krok 5. Nadszedł czas! Przystępujemy do opracowania projektu budowlanego

 

I... najprzyjemniejsze już było ;) Etap swobody myśli, frywolnych rysunków - pozostawiamy daleko w części opracowań koncepcyjnych. Teraz należy to jak najlepiej przełożyć na język techniczno-inżynierski. W fazie opracowania projektu budowlanego, najczęściej dołączają również inni branżyści. Warto zaznaczyć fakt, że Projekt Budowlany od 2021 dzieli się na 4 części. Z czego 3 są potrzebne do uzyskania stosownych pozwoleń na prace budowlane, ale tylko do 1 potrzebni są inni branżyści (o ile inwestycja zawiera w sobie media i instalacje). To z formalizmów. Bardziej doświadczeni architekci zdają sobie sprawę, że żeby móc zrobić coś dobrze, należy działać razem od początku. Później mogą pojawić się problemy z kolizjami branżowymi. Na tym etapie (im wcześniej tym lepiej) należy również wystąpić do gestorów, odnośnie wydania konkretnych warunków przyłączeniowych do niezbędnych mediów.

Dokumenty, które pojawią się na tym etapie:

Dokumenty, o których mowa w głównej mierze muszą się znaleźć w:

Dokumenty, które spotyka się na samym końcu:

- (PB) Projekt Budowlany

- (PB) Projekt Budowlany

- Wezwanie w celu uzupełnienia braków dokumentacji projektowej 

- Wszczęcie postępowania administracyjnego na wniosek inwestora

- Pozwolenie na budowę

- (PT) Projekt Techniczny

- Wniosek o pozwolenie na budowę

- Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością

- (PAB) Projekt Architektoniczno-Budowlany

- (PZT) Projekt Zagospodarowania Terenu

- (DUO) Dokumenty, Uzgodnienia i Opinie

- (DUO) Dokumenty, Uzgodnienia i Opinie

- Warunki Techniczne dotyczące przyłączenia mediów

Krok 6. Do Urzędu dopiero za chwilę, czyli co może opóźnić złożenie PB w urzędzie?

 

Ten krok, trwa jeszcze w poprzednim, jednak często potrzebuje zaawanasowanego postępu prac projektowych, dlatego jest krokiem następnym. Załóżmy że mamy gotowy Projekt Budowlany. Często projekty budowlane będą wymagać dodatkowych uzgodnień, które musimy uzyskać przed złożeniem projektu w urzędzie. Takich rzeczy może być naprawdę sporo. Poprzez wykonanie i uzyskanie uzgodnień projektów przyłączy, przez pozwolenia konserwatorskie, pozwoleń wodno-prawnych, sanitarnych, przeciwpożarowych,... itd.

Dokumenty, na finiszu:

Krok 7. Ostatnie poprawki i deadline za rogiem

 

Po uzyskaniu wszystkich niezbędnych projektów, uzgodnień i oświadczeń, nakładamy ostatnie poprawki do naszego PB. Wszystko jest teraz zgodne z tym co ustalaliśmy wcześniej i razem z wnioskiem składamy całą naszą biurokrację w urzędzie... Ale czy to koniec prac projektowych? Jeśli ledwo wyrobiliśmy się z PB, to z pewnością nie mieliśmy czasu na to by przygotować Projekt Techniczny. Teraz na spokojnie możemy się za niego zabrać. 

Krok 8. To nie koniec poprawek,...

 

Zdarza się, że architekci coś przeoczą (błądzić jest rzeczą ludzką), czasem gdzieś jakiś świstek zniknie, a czasem zwykła upierdliwość urzędów - doprowadza do sytuacji w której dostajemy wezwanie do uzupełnienia braków. Wtedy to najczęściej zaczyna się dalsza pogoń po (nie)zbędnych urzędach, w celu uzupełnienia tego czego na owym piśmie brakuje. 

 

Ale Hej! Projekt jest w urzędzie, a to jest już przecież sukces... :)

- Zapewnienia o dostawie mediów

- (MPZP) Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego